上周，一些开发商又开始以（p）钱出售他的公寓。看到那些诱人的花言巧语，我突然想起苏州不押车贷款，小户型已经很久没有预警了。随着新区的公寓越来越多，我认为今天有必要结合目前的情况来分析公寓市场。
| 第 1 部分 |
万达的39克拉苦泪
十多年前，我第一次接触公寓产品，是从万达的39克拉开始的。当时公寓的概念很模糊，不知道有无法落户、商业水电、二次成交率高等缺陷。再加上引以为豪的国民公公带来的CBD炫丽概念，这套公寓在当时是中高端房地产投资产品。
当你坐在营销中心时，经常会听到身边说北京话的购房者，用积极的语气评论当前的宏观经济和公寓投资前景，这让很多普通购房者产生了一种错觉：这看起来很漂亮。公寓是绝佳的投资产品，买了就可以实现跳级梦想。
“万达最后一批39克拉精装公寓开售，D栋43层36-73平米，起拍价11000元/平米，均价13000元/平米…… ” 这是2009年底，万达39克拉公寓的口号。这个价格有多高？我们拿了一个旧的四重奏板作为参考。当时，保利百合六千多，一平。说一个让你热血沸腾的对比。对面学区房1996年可贷8500元/平方米。我们来看看目前39克拉的价格：
保利百合现在多少钱我就不说了，更不用说莱芜一路的学区房多少钱，为了稳定39克拉业主的血压。
如果这间小公寓能给业主带来一年超高的租金，相信价格也会上涨，但问题是租金不高。2014年，老王租了一套两厅，租客是附近的啤酒批发商。中介大姐对这个年轻人很熟悉，说话的语气和训练儿子的语气差不多：
你说你傻吗？花1500租这样一个39克拉的小公寓，再加300租这样的第二个客厅，有多舒服？
如果你觉得39克拉的例子还不够，我建议你多调查两个地方，一个是火车站对面的维多利亚广场，另一个是东方影都的公寓。完成研究后，您就会知道小型公寓的投资回报率是多少。
| 第 2 部分 |
炒房者眼中的垃圾资产
从公寓价格走势来看，青岛99%的平地小户型都是坑。不过随着社会的发展，老王心中也有疑问：
我们的概念是不是有点老套了，这个小户型在经济发达的南方地区有吸引力吗？
老王在去年的米宅秋季论坛上找到了这个问题的答案。本次论坛，苏州市场的主讲人不是媒体人，而是一位拥有丰富房地产投资经验的炒房者。
她在演讲中分享了一个案例：苏州放开自贸区优惠后，引起市场强烈震动。小户型市场有多疯狂？房产顾问拼命关上营销中心的大门，调整价格再出售；疯狂的购房者拼命挤进去坐上末班车，最后营销中心的钢化玻璃门被挤了出去。
而此时，带头的大姐和炒房团的战友们都站在一旁。多年后，领队大姐也以开玩笑的口吻分享了这个失败的投资案例。
如果在房价还在上涨的苏州，公寓都是垃圾资产，青岛的公寓能翻身吗？
让我重复一下我的购房逻辑：
如果平层公寓真的很便宜，开发商自己的营销人员不会抢先，ZF部门各级人员无缘无故买苏州公寓贷款，银行大佬也拿不到几套在开幕式，但会买。小蜜蜂驱使你去买？
| 第 3 部分 |
公寓的套路，善良的年轻人看不透
当然，还有很多年轻人会说我不在乎房价涨不涨。我只想有个自己的地方，可以坐在大大的飘窗边，喝一口蓝山，听听音乐，静静的看。这本书...
愿望是美好的，但现实是残酷的。
因为小户型的成功案例并不多，一旦运营承压，开发商往往只能用套路买房主。比如前不久刚交房的罗浮观海，希望买家在3月份交房时苏州设备抵押贷款，从1月份开始交物业费。这种流氓逻辑让主人郁闷。
还有城阳的（原名WK米公寓），在2018年爆料说，收电费的中间商赚差价。业主发现，供电公司的供电费是每小时70多分钱，而WK物业却收了1.2元，让业主郁闷不已。
一旦维权成为你生活的主题，你还能安心读书、听音乐、喝咖啡吗？
| 第4部分|
五层“过滤”买房
说了以上三个例子，我就不分析公寓无法结算、水电费高、二次成交率高等问题。你也知道公寓是一种“危险品”。
然而，没有什么是绝对的。与普通住宅产品相比，开发商也知道公寓不好卖。如果开发商真的能切肉，很少有公寓可以作为购买量有限的人的投资产品。如何找到这些极少数的公寓？我为你想了五个“过滤器”。如果一个“过滤器”过不去，你就买不起这房子。
首先，位置。只有位于城市核心区、知名景区、靠近交通枢纽的公寓才具有投资价值。一个简单的事实是，有人的地方，就会有人租你的房子。现在上海合作示范区有一套公寓，每平方米售价5000多。只能根据仓库的成本来计算是否合适。
二是户型。即使你买了一套公寓，你也需要以刚需的心态去感受它的舒适度。所以loft比较值得购买，因为loft有空间感，受到很多文艺界年轻女性的喜爱。99%的平地小户型都不值得买。
第三苏州公寓贷款苏州抵押贷款，价格。买公寓的安全价格，精装loft安全线在该地区毛坯房价格以下，平层小户型在该地区毛坯价格的一半或以下，才可以考虑出售。
四是供需比。我们以维多利亚广场和东方影都公寓为例。旅游旺季，这些地区确实人很多，但大家也要注意，这些地区也有很多酒店和服务式公寓，难免会引发价格战。这就是为什么公寓价格在公寓旺季持续下跌的原因。还有一些新区，白菜卖价还有很多库存，买公寓就是跳坑。
第五，开发者的口碑。不要认为大开发商必须投保。你无法与一些领先的房地产公司推理，而且由于开发商的人脉关系，你经常找不到人来帮助你推理。在寒冷的市场中，可能会有一些开发商主动做出改变，做出一些主题鲜明的优质公寓。您可以考虑这种具有特殊属性的稀缺产品。
只有通过这五个“过滤器”，如果你有足够的钱，你才能考虑买公寓。
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